2015年商业不敢做，住宅不好做，但偏偏工业地产被不断加码。在过去的12月22日，嘉民（Goodman）与加拿大养老金计划投资了嘉民中国物流基金12.5亿美元，而再早前6月24日，长袖善舞的基汇资本（Gaw Capital）募集了10.25亿美金与维龙中国成立合资公司，计划在之后12个月拿下7个项目打造100万平方米的物流资产组合。

工业地产顾名思义就是日常所见的厂房、仓库和研发中心等等带有工业味的物业对吧？

基本概念

工业门类下的常见有两种土地性质：工业用地（M）、物流仓储用地（W），分别对应的规划用途是厂房和仓库。

工业用地（M）：分一类、二类、三类，规划用途一般为厂房/加工车间。厂房主要服务于第二产业，2000年左右苏州工业园，无锡新区等都是靠承接先进加工制造业发展起来，承载第二产业发展的主要物业是厂房及加工车间。厂房多定制，各行业各公司对厂房内部结构需求差异较大，比如行车的间距，地面及屋面承重，层高等后期很难改的东西，而且内部结构的设计会影响后面设备和生产加工流水线的摆布，做一个通用性高的厂房不易。

比如见过某重工企业的厂房，单方造价要超过4000元/平方米，超过一般办公楼了。厂房（工业地产）的开发商不多，一方面企业设厂为当地政府贡献税收和就业，很受欢迎，地价便宜且各种政策优惠，又满足企业主当地主的夙愿，企业何乐而不为呢。另一方面，从投资商的角度，不标准化的东西风险高，需要签长约，要一个固定回报，与国内的土地情节背道而驰，所以基本只能给不愿在国内投重资产的外资做定制。主要玩家比如丰树、腾飞、环普、平谦等。

物流仓储用地（W）：规划用途一般为仓库，根据存放物品不同也会分成普通仓库，冷库、危险品仓库（TJ爆炸那个...）等。通俗讲就是放东西的地方，最原始状态就是空地加个棚。因仓库内部尽可能空间大，不像厂房要放个个性化的设备，所以仓库细致的差别主要在层高、承重、路宽等，易于标准化。怎么标准化呢，按较高标准做就好了，一个钢结构的棚也贵不到哪里去嘛。所以物业地产开发商其实都是做高标准的仓库的，通用性较强。

同时，仓库是加工制造业的延伸，主要服务于第三产业-物流业。所以随着中国经济转型，电商的发展推动了整个物流业的升级换代。在线购物促进了全国性的货物流通，打破了中国原有的层层经销模式，也造就了这几年物流业乃至物流地产的火热。

另外研发用地严格算公共管理与公共服务用地（A）的大门类下，其上盖物业更接近办公楼，所以华夏幸福、联东优谷 、张江高科等所谓产业地产等小编都觉得可以算广义办公楼的开发商。

开发模式探讨

按理说工业地产没法散售（其实全国范围内能分割销售的还是不少），所以基本工业的开发商周期基本就是拿地、建设、运营（主要就是租赁)。拿地和建设前期资金沉淀太大，后期租赁回报率低周期长，所以玩这个的只有两类，要么土豪任性，要么有干爹。基本模式可以参照商业里的凯德，重资产包+轻资产管理公司的模式，重资产包找投资者（一般为机构投资者，可接受的回报期长，回报率低）合作，轻资产公司向重资产包收管理费。

物流地产比较热，大致把中国市场物流地产的主（mu)要(hou)玩(hei)家(shou)列一下，供参考。

-普洛斯GLP（中国投资者团+GIC）

-嘉民Goodman（CPPIB）

-丰树Mapletree（淡马锡）

-万科（黑石）

-维龙Vialog（GAW）

-平安（土豪任性）

-菜鸟（土豪任性）

-宇培（RRJ）

-LOGOS（Ivanhoecambridg/CBREI）

-易商（华平、APG）

总体趋势

最近物流地产大热，无数人涌进来，土地价格飙升，客户仓储需求增长放缓，各城市开始出现分化，退出渠道少，感觉回报下降，行业洗牌的时间也近了。此外，市场上其实存量厂房极多，最近经济不好，求盘活的厂房资产极多，如果能找到盘活的方法（改造/融资/出售等）应该是另辟蹊径了。

插曲故事

这大概是对工业地产稍微有点兴趣的人都会问到的问题：关于安博（Prologis）和普洛斯GLP的关系。

以前物流地产界最大的玩家叫Prologis，起家在美国，03年进中国，取中文名叫普洛斯。那时候第二大的玩家叫AMB，也是美国公司，中文名叫AMB。08年金融危机来了杠杆率太高的Prologis被迫做了两个事情，一、把中国的全部资产卖给了GIC，然后GIC又和原中国管理团队组建了一个合资公司，管理重资产；二、与当时第二的AMB合并，新公司名还叫Prologis，AMB的名字就没有了。

在做第一件事情的时候呢，原中国管理团队与GIC组建的新公司要求继续使用中文的“普洛斯”三个字，但新公司的英文名就用了新名字叫Global Logsitics Properties（GLP）。但原来的安博（AMB）在中国还有资产啊，AMB又变成了Prologis，怎么办呢，于是从此中国就出现了一个中文叫普洛斯，英文叫GLP的公司，以及另一个中文叫安博，英文叫Prologis的公司，两家公司没有关系哦。